5月22日，湛江市开展和变革局、湛江市住房和城乡建立局结合印发《湛江市物业效劳免费办理法子》，该法子也于印发之日起正式施行。

　　各县（市、区）开展变革局、住房城乡建立局，经开区发改科工贸局、经开区住建交通城综局，各物业效劳企业：

　　经十五届市当局第109次常务会媾和市委十二届第154次会合会审议经由过程，现将《湛江市开展和变革局 湛江市住房和城乡建立局关于湛江市物业效劳免费办理法子（试行）》印发给你们，请依照施行。

　　第1条为标准我市物业效劳免费举动，保证业主和物业效劳人的正当权益，按照《中华群众共和百姓法典》《中华群众共和国价钱法》《物业办理条例》《广东省物业办理条例》和《广东省物价局 广东省住房和城乡建立厅关于物业效劳免费的办理法子》（粤价〔2010〕1号）、《广东省开展变革委 广东省住房和城乡建立厅关于进一步标准物业效劳免费的告诉》（粤发改价钱函〔2019〕2897号）、《湛江市物业办理法子》（湛府规〔2024〕8号），分离我市实践，订定本法子。

　　第二条本法子所称物业效劳免费，是指物业效劳人根据物业效劳条约的商定，对衡宇及配套的设备装备和相干园地停止维修、养护、办理，保护物业办理地区内的情况卫生和次序，向业主所收取的用度。

　　包干制是指业主向物业效劳人付出牢固物业效劳用度，红利大概吃亏均由物业效劳人享用大概负担的物业效劳计费方法。报答制是指在预收的物业效劳资金中按商定比例大概商定数额提取报答付出给物业效劳人，其他局部用于物业效劳条约商定的收入，节余大概不敷均由业主享有大概负担的物业效劳计费方法。

　　第六条物业效劳免费按照差别物业的性子和特性，别离实施当局指点价和市场调理价。业主大会建立之前的一般室第（含自有产权车位、车库）物业效劳免费（以下称“前期物业效劳免费”）实施当局指点价，别墅、业主大会建立以后的室第（含自有产权车位、车库）及其他非室第物业效劳免费实施市场调理价。

　　第七条市开展变革部分会同市住房城乡建立主管部分按照差别范例及效劳内容订定郊区（赤坎区、霞山区、麻章区、坡头区、经济手艺开辟区，下同）实施当局指点价的物业效劳免费尺度。

　　雷州市、廉江市、吴川市、遂溪县、徐闻县开展变革部分会同同级住房城乡建立主管部分订定本地实施当局指点价的物业效劳免费尺度。

　　第八条一般室第前期物业效劳该当最少包罗综合办理效劳、物业共用部位和共用设备装备保护、大众次序保护、保洁效劳、绿化养护等五项，郊区详细效劳尺度拜见《湛江市郊区一般室第前期物业效劳免费当局指点价尺度》（附件1）。

　　一般室第前期物业效劳免费，由建立单元比较当局指点价尺度，按照物业特性和效劳请求，挑选效劳项目级别、效劳内容，肯定免费尺度，依法经由过程招招标或其他经住房城乡建立主管部分核准的方法选聘物业效劳人，并在前期物业效劳条约中按划定商定前述内容。此中，前期物业效劳免费不得超越当局指点价，下浮不限。

　　第十条前期物业办理阶段，在连结原效劳尺度稳定的条件下，物业效劳人志愿低落免费尺度的，该当与业主签署书面弥补和谈肯定新的免费尺度。

　　除前款划定外，业主或物业效劳人需求对前期物业效劳免费尺度停止调解的，该当按照法令、法例和办理规约由业主大会决定。业主大会未建立时，可经专有部门面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主到场表决，并经到场表决的专有部门面积过对折且到场表决人数过对折的业主赞成大概由街道、社区指点调解。

　　第十一条实施市场调理价的物业效劳免费详细尺度由业主与物业效劳人单方协商肯定，并在物业效劳条约中商定。

　　第十二条自有产权自力车位（车库）的前期物业效劳免费可按车位（车库）的数目计收，也可按法定产权面积计收。未肯定产权面积的应以有相干天分的机构出具的测绘面积为准。

　　郊区详细效劳尺度拜见《湛江市郊区一般室第配套自有产权车位前期物业效劳免费当局指点价尺度》（附件2）。

　　第十三条一般室第物业效劳免费的计较单元为每个月每平方米修建面积，修建面积以不动产权证纪录的修建面积为准，包罗套内修建面积和分摊的共有修建面积。还没有打点不动产权证的，修建面积暂按测绘机构的实测面积计较；还没有停止实测的，修建面积暂按商品房生意条约纪录的修建面积计较。在不动产权注销明白修建面积后，物业效劳免费多退少补。

　　（一）室第小区物业效劳人办公及糊口等自用水、电，必需零丁设置计量表，其用度由物业效劳人承担，不得向业主分摊。

　　（二）室第小区泊车场、绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭和小区喜庆举动、宣扬、粉饰等用水用电，其用度不得向业主分摊。

　　（三）在室第小区内操纵共用部位、共用设备装备展开多种运营举动的水、电用度，由该项运营赢利列支，不得向业主分摊。

　　（四）室第大楼内水泵、大堂、走廊、楼梯、电梯等大众设备装备的共用水、电用度，应零丁设置计量表，由本楼业主公道分摊。物业效劳条约中商定不需求业主分摊的谈球吧.(china)官方网站，按商定施行。

　　（五）室第小区范畴的路灯用电用度，应零丁设置计量表，由小区一切业主公道分摊。物业效劳条约中商定不需求业主分摊的，按商定施行。

　　（六）向业主分摊的大众设备装备共用水、电费，应零丁列账，按缴费周期向业主宣布水电用量、单价谈球吧官网、总金额及各业主分摊的金额等状况，宣布工夫不得少于30天。业主对分摊用度有贰言的，可申请第三方审计。

　　第十五条对一般室第依建立计划大概商品房生意条约所配套建立的智能门禁体系，应归入商品房开辟建立本钱，不得再向业主另行收取用度。物业效劳人该当为每户业主免费装备很多于5张门禁卡。利用人脸辨认的门禁体系的，应免费为业主或物业利用人录入相干信息，不得以门禁体系具有人脸辨认等功用回绝装备门禁卡。接纳人脸辨认的，应服从《中华群众共和国小我私家信息保》等相干法令法例的划定。一般室第托付利用以后，小区新设置大概晋级革新智能门禁体系的，其建立、晋级革新用度和一样平常保护用度的处理路子及门禁卡免费装备数目由小区业主依法配合决议。

　　第十六条物业效劳人对室第物业装修工人实施持证办理的，能够向室第物业装修单元按建造工本尺度收掏出入证工本费或押金。

　　除前款向室第物业装修单元收取装修工人收支证押金和工本费外，物业效劳人不得私自向进入物业效劳地区为业主供给配送、维修、装置、中介等效劳的职员和其他来访职员收取任何用度。

　　第十八条物业效劳地区内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专营单元该当向终极用户收取有关用度。物业效劳人承受拜托代收上述用度的，可向拜托单元收取手续费，不得向业主或物业利用人收取手续费或水电周转金。新建小区供水、供电、供气、通信、有线电视等专营单元该当效劳到终极用户。

　　第十九条物业效劳人按照业主的拜托供给物业效劳条约商定之外的效劳，效劳免费尺度由单方协商肯定。

　　第二十条操纵物业共用部位、共用设备装备停止运营的，该当由业主依法配合决议，所得赢利归部分业主共有。物业效劳地区的共有部门发生的赢利，在扣除公道本钱后该当缴入业主共有资金共管账户或业主共有资金账户。

　　第二十一条业主该当自签订物业托付文件之日起，根据条约商定交纳物业效劳费和共用设备装备水电分摊用度。物业效劳人曾经根据商定和有关划定供给效劳的，业主不得以未承受大概无需承受相干物业效劳为由回绝付出物业效劳费。物业效劳存在严重瑕疵时，业主可依法向群众法院告状，申请调解或减免用度。

　　第二十二条业主违背商定过时不付出物业效劳费的，物业效劳人能够催告其在公道限期内付出，公道限期届满仍不付出的，物业效劳人能够经由过程向群众法院提告状讼等方法处理。物业效劳人不得采纳截至供电、供水、供气等方法催交物业效劳费。

　　第二十三条物业效劳地区内还没有出卖大概已出卖但未托付给业主的衡宇、车位等物业，其物业效劳费由建立单元根据该地区同类物业的尺度全额交纳。

　　第二十四条建立单元对业主的前期物业效劳免费作出减免许诺或商定的，由建立单元向物业效劳人足额交纳。

　　第二十五条物业效劳人该当增强价钱自律，服从价钱法令、法例、政策，严厉实行物业效劳条约，效劳尺度与免费尺度该当质价符合。

　　第二十六条物业效劳人该当在物业效劳地区内明显地位公示物业效劳人称号、物业性子及根据、项目称号、效劳内容、免费尺度、计费方法、计费肇端工夫等内容，承受业主、物业利用人的监视。

　　新建一般室第贩卖时，建立单元该当将上述公示内容作为商品房贩卖密码标价的内容，在贩卖场合明显地位停止公示。贩卖现场公示状况构成台账留档备查。

　　第二十七条物业效劳人代为收取、保管共有赢利资金的，该当自力建账，每季度在物业效劳地区内明显地位通告共有部门赢利的出入账目。

　　第二十八条物业效劳人该当健全内部财政办理轨制，强化本钱束缚机制。统一效劳人同时效劳于多个物业效劳地区的，物业效劳本钱和出入该当按物业效劳地区别离核算。

　　第二十九条物业效劳人该当听取业主、物业利用人对物业办理效劳的定见和倡议，实时处置业主赞扬，改良物业办理效劳。

　　物业效劳人不实时处置业主的赞扬的，住民委员会、街道处事处、州里群众当局、物业地点地的区、县群众当局住房城乡建立主管部分该当实时和谐处置。此中，对触及当局指点价尺度的赞扬，由开展变革部分和谐处置。在处置过程当中，发明涉嫌价钱违法举动的，将线索移交市场监视办理部分查处。对当局指点价尺度有疑义的，由开展变革部分卖力注释。

　　第三十条住房城乡建立主管部分指点、监视物业效劳人按照本市划定的尺度、标准实行物业效劳职责，牵头对物业效劳质量停止评价，增强物业效劳行业办理。

　　第三十二条保证性室第物业效劳免费参照一般室第前期物业效劳免费尺度施行。住房保证主管部分可按照保证工具、保证房房源等实践状况，对保证工具物业效劳费赐与优惠，详细方法由住房保证主管部分肯定。

　　第三十三条本法子自印发之日起实施，有用期三年。2011年12月14日原湛江市物价局和原湛江市房产办理局印发的《关于印发湛江市物业效劳免费办理划定的告诉》（湛价〔2011〕172号）、《关于宣布湛江郊区室第物业效劳免费当局指点价和增强物业效劳免费办理成绩的告诉》（湛价〔2011〕173号）同时废除。

　　为标准湛江市物业效劳免费举动，保证业主和物业效劳人正当权益，湛江市开展和变革局、湛江市住房和城乡建立局结合订定《湛江市物业效劳免费办理法子（试行）》（以下简称《法子》），自印发之日起实施，有用期三年。以下是对该《法子》的具体解读。

　　《法子》合用于湛江市行政地区内的物业效劳免费举动。物业效劳免费需遵照公道、公然和免费尺度与效劳程度相顺应的准绳。业主与物业效劳人可采纳包干制或报答限制定物业效劳用度，此中包干制下红利或吃亏由物业效劳人负担，报答制则是在预收资金中提取报答，其他用于商定收入，节余或不敷由业主负担。

　　市场调理价：合用于别墅、业主大会建立以后的室第（含自有产权车位、车库）及其他非室第物业效劳免费。

　　湛江市开展变革部分会同市住房城乡建立主管部分订定郊区（赤坎区、霞山区、麻章区、坡头区、经济手艺开辟区）实施当局指点价的物业效劳免费尺度；雷州市、廉江市、吴川市、遂溪县、徐闻县相干部分订定本地尺度，且免费尺度会按照经济运转状况合时调解。

　　一般室第前期物业效劳最少包罗综合办理效劳、物业共用部位和共用设备装备保护、大众次序保护、保洁效劳、绿化养护等五项，郊区详细效劳尺度详见《湛江市郊区一般室第前期物业效劳免费当局指点价尺度》（附件1）。该附件将各项目效劳内容分为根本效劳和分级效劳，根本效劳必需施行，未达尺度不得免费；分级效劳细分为五级，级别越高效劳内容越完美，免费尺度也响应进步。以综合办理效劳为例，一级效劳有更片面的办理轨制、更高频次的社区举动构造和更严厉的合意度查询拜访请求，其免费尺度也高于其他级别。

　　自有产权自力车位（车库）的前期物业效劳免费可按车位（车库）数目或法定产权面积计收，未肯定产权面积的以相干机构测绘面积为准。郊区详细效劳尺度拜见《湛江市郊区一般室第配套自有产权车位前期物业效劳免费当局指点价尺度》（附件2），此中公开（室内）泊车场车位免费尺度为50-80元/月，排挤层、露天车位为30-40元/月，电动自行车（摩托车）位为4-10元/月，详细免费方法和尺度由单方在条约中商定，按面积计收的单个车位免费不得超越尺度上限。

　　室第小区内，物业效劳人办公及糊口用水电、泊车场等特定场合用水电、操纵共用部位运营的用水电等不得向业主分摊；室第大楼内大众设备装备共用水电及小区路灯用电用度，应零丁计量并由业主公道分摊。分摊用度需零丁列账并按期宣布，业主有贰言可申请第三方审计。

　　一般室第依计划或条约配套的智能门禁体系归入开辟建立本钱，不得另行免费。物业效劳人应为每户免费装备很多于5张门禁卡，接纳人脸辨认的需服从相干法令划定，托付利用后新设置或晋级革新智能门禁体系的用度及门禁卡装备数目由业主配合决议，增购门禁卡可恰当收取工本费。

　　物业效劳人对装修工人实施持证办理的，可按建造工本尺度收掏出入证工本费或押金，不得向其他来访职员收取用度；室第装修发生的修建渣滓清运用度实施市场调理价。

　　物业效劳人承受拜托代收供水、供电等用度的，可向拜托单元收取手续费，不得向业主收取；供给条约商定之外的效劳，免费尺度由单方协商肯定；操纵物业共用部位、设备装备运营的赢利归部分业主共有，扣除本钱后应缴入业主共有资金账户。

　　业主应自签订物业托付文件之日起，按条约商定交纳物业效劳费和共用设备装备水电分摊用度，不得以未承受效劳为由回绝付出，物业效劳存在严重瑕疵时可依法申请调解或减免。过时不付出的，物业效劳人可催告，公道限期届满仍不付出的可经由过程法令路子处理，且物业效劳人不得采纳截至供电、供水等方法催交。还没有出卖或未托付的物业，其效劳费由建立单元全额交纳；建立单元对前期物业效劳免费作出减免许诺的，由建立单元足额交纳。

　　物业效劳人应增强价钱自律，在明显地位公示相干效劳信息，新建一般室第贩卖时建立单元应将公示内容作为商品房贩卖密码标价内容。

　　物业效劳人代为收取、保管共有赢利资金的，应自力建账并按期通告出入账目，统一效劳人效劳多个地区的，本钱和出入应别离核算。

　　住房城乡建立主管部分指点、监视物业效劳人实行职责，牵头评价效劳质量；开展变革部分卖力和谐处置触及当局指点价尺度的赞扬及注释事情；市场监视办理部分依法查处物业效劳人的价钱违法举动。

　　附件1《湛江市郊区一般室第前期物业效劳免费当局指点价尺度》具体列出了差别效劳项目和级别对应的免费尺度及效劳内容，为前期物业效劳免费供给了详细根据。

　　各项目标效劳内容分为根本效劳和分级效劳两类，此中根本效劳为必需施行的内容，未到达根本效劳尺度的该项不得免费；分级效劳细分为五级，级别至高为一级，至低为五级，没有到达该级别局部内容的，该当施行低一级此外免费尺度。各项面前目今差别级别效劳尺度可自在组合。

　　附件2《湛江市郊区一般室第配套自有产权车位前期物业效劳免费当局指点价尺度》明白了各种车位的前期物业效劳免费范畴，便于业主和物业效劳人商定车位效劳免费。

　　《法子》的施行将进一步标准湛江市物业效劳免费举动，保证各朴直当权益，增进物业效劳行业安康开展。

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